不動産譲渡時の売主の所得税・住民税を学ぶ

不動産屋になる 不動産譲渡時の売主の所得税・住民税を学ぶ



土地や建物を売って儲かった後の所得税・住民税

 不動産を売却し、利益が出た場合、個人については、不動産を売却した際の譲渡所得に、所得税と住民税が課されます。
 また、法人については、本業の利益と合算され、法人税が課税されます。

 不動産屋としては、不動産売買契約時にかかる費用というわけではありませんし、細かい計算方法まで覚える必要はないでしょうが、基本的なことは把握しておく必要があります。
 

課税譲渡所得金額の計算方法

 課税譲渡所得金額の計算式は、

 課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)

です。

 譲渡価額には、固定資産税の日割負担精算金として受領した金額も含みます。
 取得費には、仲介手数料や登記費用なども含まれます。
 損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。
 ただし、マイホームを売ったときは損失を控除できる特例があります。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

取得費についての注意点

 建物については、購入時に支払った代金がそのまま取得費となるのではなく、取得費から減価償却費相当額を控除することになります。
 購入時期が古すぎて取得費が分からない場合などは、取得費を譲渡価額の5%とすることができます。

税率

 税率は、「長期譲渡所得」となるか、「短期譲渡所得」となるかにより異なります。土地や建物を売却した年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」になり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
 
 短期譲渡所得であれば、所得税率は30%、住民税率は9%です。
 長期譲渡所得であれば、所得税率は15%、住民税率は5%です。
 
 不動産を安く購入し、短期間だけ所有して、高く売却して譲渡益を得ると39%も税金がかかってしまいます。

税額の計算

 所得税 = 譲渡所得 × 所得税率
 住民税 = 譲渡所得 × 住民税率
 復興特別所得税 = 譲渡所得 × 2.1%

 ただし、マイホーム(居住用不動産)を売却した場合は、さまざまな軽減措置があり得ます。

申告の時期

 不動産を譲渡して譲渡所得が発生した場合は、譲渡した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行い、所得税を納付します。

不動産取引の諸費用

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