司法書士の仕事 抵当権の抹消

司法書士の仕事 抵当権の抹消



抵当権の抹消登記

 不動産登記は、司法書士の主業務です。

 住宅を担保にしたローンの支払いを終えた時などに、不動産を担保から外すときの抵当権や根抵当権の抹消登記は、司法書士の仕事です。
 抹消登記の依頼の際に、単純に抹消登記を申請すれば良いとは限りません。抹消登記の前提として、登記名義人の住所や氏名の変更登記が必要になったり、抵当権の移転登記が必要になったり、根抵当権の元本確定登記が必要になったり、他の登記が必要人になることがあります。依頼を受ける際には、この点を確認したうえで、見積りを出す必要があります。

抵当権の抹消の原因

 抵当権が消滅する原因は、債務の全額の「弁済」だけではありません。

 例えば、

・抵当権者による抵当権の「放棄」
・抵当権者による抵当権の「解除」
・所有者と抵当権者が同一人になった場合の「混同」
・抵当権者と債務者が同一人になった場合の「債権混同」
・本来の給付に代わる物で弁済する契約をした場合の「代物弁済」
・保証債務について抵当権で主債務者が弁済した場合の「主債務消滅」
・所有権が時効取得されたことにより、抵当権が実体上消滅した場合の「所有権の時効取得」  

などがあります。

申請人

 根抵当権を失う根抵当権者が登記義務者、設定者(所有者)が登記権利者となり、共同申請します。
 「混同」を原因とする場合は、同一人が権利者兼義務者として申請します。

登録免許税

 金1000円

必要書類

・登記原因証明情報
・登記識別情報
・資格証明書もしくは会社法人等番号
・利害関係を有する第三者がいる場合はその承諾書
・代理権原証明情報(委任状) 

 「混同」「債権混同」を原因とする場合は、登記原因証明情報の提供を省略できます。
 

抵当権設定者の氏名等に変更がある場合

 (根)抵当権の設定者である所有権の登記名義人の登記記録上の氏名等(住所・氏名・名称)に変更が生じているときは、(根)抵当権抹消登記の前提として、所有権登記名義人の氏名等の変更登記が必要になります。
 居住していた住居を売却する場合、登記上の住所がそれまで居住していた住居になっていることが多いので、転居を済ませて住民票を移し、空き家になってから住宅を売却した場合は、住所変更登記が必要になることが多いので、注意が必要です。

抵当権者の氏名等に変更がある場合

 (根)抵当権者の登記記録上の氏名等(住所・氏名・名称)に変更が生じているときは、抵当権抹消登記の前提として、抵当権の登記名義人の氏名等の変更登記は省略できます。この場合は、登記上の氏名等と登記申請者の氏名等が相違することになるため、この点について変更等を証する書面を添付します。
 たとえば、抵当権者A銀行が、商号を変更してB銀行になっている場合、抵当権抹消登記の際に、名称変更を原因とする抵当権者の氏名変更登記をする必要はありません。登記事項証明書等を添付して、B銀行がA銀行に商号変更されていることを証明します。

抵当権者に合併が生じている場合

 (根)抵当権者に合併や相続が生じ、その後弁済等により抵当権が消滅した場合、合併または相続による(根)抵当権移転登記をしたうえで、抹消の登記をすることになります。
 たとえば、A銀行で住宅ローンを組み、住宅を購入してA銀行の抵当権を設定したところ、10年後にA銀行がB銀行に吸収合併され、B銀行に支払いを続け20年後に住宅ローンの支払いが完了した場合、抵当権抹消登記の前に、A銀行からB銀行への抵当権移転登記をしなくては、抵当権抹消登記ができません。

根抵当権の抹消

 根抵当権の場合、元本確定前は、弁済による抹消登記をすることはできませんので、先に元本が確定している必要があります。元本が確定していることが登記記録上明らかでなければ、先に元本確定登記をする必要があります。
 なお、根抵当権の「放棄」「解除」が原因であれば、元本確定前でも抹消登記ができます。

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