宅建業と行政書士は兼業できる?

宅建業と行政書士は兼業できる?



宅建士と行政書士で独立したい

 行政書士資格を有する人には、宅地建物取引士の資格を持っている人は少なくありません。行政書士試験も、宅建士試験も、どちらも民法からの出題があり、知識の一部を生かせるからです。
 
 会社員以外の生き方を求める際に、宅建業と行政書士業は、検討に値する魅力がある仕事です。

 行政書士一本での独立開業では生計維持に不安があるので、同時に宅建業登録をして不動産屋をする。あるいは、不動産屋として開業するにあたり特色を出していくために行政書士業務もやりたい、という考えもあり得ます。どちらも良いアイディアではありますが、行政書士と宅建業の兼任には、気をつけないといけない落とし穴があります。
 

宅建業登録には専任の宅建士が必要

 宅地建物取引業者は、その事務所に、「成年の専任の宅地建物取引士」を置かなければなりません。
 行政書士業をすることで、専任の宅建士がいないという判断がなされると、宅建業のほうに問題が発生します。

 この「専任」とは、国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によると、

 「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう。ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものとする。

 また、宅地建物取引業の事務所が建築士事務所、建設業の営業所等を兼ね、当該事務所における宅地建物取引士が建築士法、建設業法等の法令により専任を要する業務に従事しようとする場合及び個人の宅地建物取引業者が宅地建物取引士となっている宅地建物取引業の事務所において、当該個人が同一の場所において土地家屋調査士、行政書士等の業務をあわせて行おうとする場合等については、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるものを除き、専任の宅地建物取引士とは認められないものとする。

とされています。
 
 つまり、専任の宅地建物取引士は

①原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤していること
②専ら宅地建物取引業に従事する状態にあること。ただし、同一事務所内で、宅建業が行われていない間に、一時的に宅建業以外の業務に従事するのは問題ない
③建築士事務所の管理建築士や建設業者の専任の技術者など、他に専任性を求められる業務をしている場合は専任の宅建士にはなれないのが原則だが、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるなら兼任してもよい。
④個人の宅建業者が宅建士となっている宅建業の事務所において、当該個人が同一の場所に置いて行政書士等の業務を行うことはできないのが原則だが、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるなら兼任してもよい。

ということになります。

①事務所に常勤していること

 宅建士は、宅地建物取引業を営む営業所に常勤していることが必要です。行政書士と兼業する場合は、同じ場所で営業しないといけません。これは、宅建業の事務所と、行政書士の事務所を同じにしてしまえば、問題なくクリアできます。

②専ら宅地建物取引業に従事する状態にあること

 基本的に宅建業に従事できる状態でなければいけません。もっとも、同一事務所内で、宅建業が行われていない間に、一時的に宅建業以外の業務に従事するのは差し支えない、と明文で認めていますから、行政書士との兼業が、宅建業の業務に影響を与えない程度なら問題になりません。

③他の法令で専任性を求められる仕事をしていない

 建築士事務所の管理建築士や、建設業の専任の技術者など、他の仕事をしていてそちらで専任性を求められている場合は注意が必要です。そういうことがなければ、行政書士と宅建業のダブルワークには影響ありません。

④原則不可だが業務量等を斟酌して兼任を認める

 個人の宅建業者が、宅建業の事務所において、当該個人が同一の場所において、土地家屋調査士や行政書士等の業務を行うことはできないのが原則です。しかし、例外的に、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるなら兼任してもよいことになっています。

 この例外的な扱いにより、行政書士事務所と、個人事業の宅建業は、役所が認めさえすれば同時に行えることになります。



法人については言及がない

 国交省のガイドラインは、宅建業者が法人の場合について言及がありません。

 実質的に個人営業と変わりない法人であれば、個人同様に認めるべきと考えられますが、法人と個人は別人格であるし、行政書士が、法人の専任の宅建士を兼ねることはあり得ないと考え、当然不可と判断している自治体が多いようです。

 例えば、埼玉県は、認めない方針を、ウェブサイト上に公開しています。

 したがって、このような自治体では、行政書士として独立し、同時に、不動産会社を設立してその専任の宅建士となることはできません。行政書士と兼業を考えるなら、宅建業は個人事業で行う必要があります。

法人でも認められる県もある

 
 一方、国交省のガイドラインは、法人の宅建業と行政書士事務所の併営を否定しているわけではないので、自治体によっては、不動産会社と行政書士事務所の併営を認めるところがあります。

 佐賀県は、以下のようなQ&Aを公表しています。

Q3: 今、行政書士をしています。個人事業主として、宅建業を始める予定ですが、その際、自分が代表者(兼)専任の宅地建物取引士として開業することはできますか?
A3: 行政書士や司法書士等の業務を兼務する場合は、個人事務所等に同居して、宅建業を専ら行い、常勤できる状態であれば認められます。
※新規法人を設立して、代表者(兼)専任の宅地建物取引士として宅建業を始める場合も、同様です。
※ 同居とは原則として、同一の建物であり、且つ専任の宅地建物取引士が宅建業の部屋と、(宅建業以外の)兼業の部屋を簡単に往来できる状態を指します。なお、宅建業以外にも兼業をされる場合は、事務所の要件を満たすよう注意してください

 佐賀県では、新規法人を設立して代表者兼専任の宅建士として宅建業を始める場合も、兼務を認める可能性があります。
 これは、埼玉県よりも、佐賀県の考え方のほうが正しいですよね。形式よりも実態をみて考えるのが正しい態度といえるでしょう。もっとも、埼玉のような大きな都市部をかかえる県では、行政書士と不動産屋をするならどちらかに専念しないと追いつかない業務量になる蓋然性が高い一方、佐賀県のような地方では、許認可の件数も、市中の不動産の動きも少なく、行政書士と宅建業の同時に出来る程度である蓋然性が高いというような実態を考慮した解釈・運用の違いなのかもしれません。

まとめ

 一人で行政書士事務所と宅建業のダブルワークで独立開業するのであれば、宅建業は法人化せず、個人事業として行う必要があります。しかし、地方によっては法人でも認められるので、法人にしたい場合は、担当官庁に問い合わせをしてみたほうがよさそうです。



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