農業をする 農地の取得

農業をする 農地の取得



農業をはじめるにはどうすればよいのか?

 会社員以外の仕事ないだろうか、会社員を辞めたいと考えたときに、一度は考えるのが農業ではないでしょうか。農業を志望する人は大変多いですが、現実的な新規参入のハードルは非常に高いものがあります。
 
 圧倒的な資金調達力が必要が仕事な農起業。最大のハードルは農地の取得です。

農地の取得には農地法の許可が必要

 農地法第3条は、農地について「所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない」としています。

 農地を売ったり買ったり、貸したり借りたりするには、農業委員会の許可が必要なのです。

 農業委員会とは、「農業委員会等に関する法律」に基づいて設置される行政委員会です。事務局は、市町村役場の中に置かれることが多いです。委員というのは、ほとんど地域の農家のおじさんたちです。要するに、地域の農家のおじさんたちの許可が得られない場合、農地の売買ができない仕組みになっています。この許可には、明確な要件があるわけではありません。貴方が、しっかり地元と協調して農業経営できるだけのバックボーンがあると認められなければ、意欲があっても許可がおりません。

全部効率利用しなければならない

 
 農地法第3条2項は、「所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を取得しようとする者又はその世帯員等の耕作又は養畜の事業に必要な機械の所有の状況、農作業に従事する者の数等からみて、これらの者がその取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき農地及び採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合」、上記の許可を出さないとしています。

 「全部効率利用」という要件を満たさないような営農計画ではだめなのです。つまり、農地を取得する時点で、最初から、ある程度完成された、説得力と現実味のある営農計画をたてるレベルになければなりません。

下限要件がある

 
 農地を取得するにあたっては、下限が定められており、農業を開始するにあたり、小さな農地だけ買うということはできません。ちょっとだけ農地を買って、上手くいったら広げていく、というわけにもいかないのです。

 地域によって違いますが、北海道などは2haです。後戻りできるレベルではないですね。

農地の取得は難しい

 地元で既に農業をしている人は、信用がありますので、農地法の許可が簡単にでます。しかし、新規に、よその土地から、農業経験もない、見知らぬ人が農地を購入するというのは相当に困難です。そこで、例えば、目当ての地域で一年程度農業研修を受けるなどして、その地域に溶け込める人柄と耕作意欲・能力を証明するなどして、何らかの形で信用を得る必要があります。雇用研修を受けるとなると、フルタイムになりますので、脱サラしてすぐ新規で農業をということは難しくなります。農地の取得の見込みもない段階で、会社員はやめることになるわけです。そして、雇用研修でもらえる給料は自活できるレベルではないことが多いので、農業をはじめる前に、貯金を取り崩すことになります。そこまでいかなくても、自治体などがやっている研修もありますので、会社を休んで、そちらに参加することも考えられます。いずれにせよ、そのようにして、農業をできるんですよという経験を確保しておくことが必要になります。農業研修の経験は、農地の取得のみならず、補助金や、融資を受ける際などのも必要になってきます。事前準備として必須ということになります。
 農業をはじめるには、農業研修などで収入の乏しい期間に耐えた後で、さらに資金をかけて住宅や農地を手にして農業をはじめ、さらに収穫までの1年ほどは無収入、さらに軌道にのるまで数年は低収入でも大丈夫というような、大きな資金力が必要になってきます。

農地法3条の規制の仕方はナンセンス

 農地の取得が難しいのは、耕作放棄地が増えるのを避けるための仕組みなのですが、正直、この規制は、まったく有効なやり方ではないですよね。なぜなら、不動産は、相続されるからです。相続による所有権移転には農地法の許可は不要なのです。跡継ぎのいない多くの農家では、都会でサラリーマンしかしてないような人たちが相続するわけです。農地の取得を規制したいけれども、相続する権利ばかりは、国も奪えないわけですね。
 すると、子どもがみな都会のサラリーマンになっていて、農業の経験も興味もない場合、そして誰にも、借りてもらえないような農地の場合は、耕作放棄されざるをえませんね。ある程度の利便性のある場所にあり、性質もよい農地は買い手が付きますからあまり問題になりませんが、山間部になればなるほど貰い手がない農地がでてきますので、どうしょうもなく放置されることになります。
 しかも、子どもが2人以上であれば、遺産分割協議がなされないまま、さらに孫世代で相続が発生してと、どんどん細分化されていきますね。こうなると収集がつきません。

 意欲のある若者はまったく農地を取得できない一方、意欲のない人が相続するのは当然に認められるわけですから、ほとんど意味のない規制ですね。新規参入の基準をクリアにして、農地の取得を容易にし、活発な新規参入と廃業が繰り返されるほうが健全かもしれません。

 ちなみに、「時効取得」による場合も、農地法の許可なく農地の所有権を移転できます。この際の所有権移転登記は、これまでの所有者を登記義務者、時効取得する人を登記権利者として、双方が関与しての共同申請をすることになります。逆に言えば、当事者双方が「時効で取得しました」「時効で取得されました」と言えば、農業委員会の許可なしに、農地を移転してしまえるわけです。

そもそも良い農地が無い

 
 耕作放棄地が増えているといっても、まったくの耕作放棄地は、近隣農家が借りてもくれない条件の土地です。山奥であったり、水路が整備されていなかったり、使えない農地であり、農業で新規参入には向いていない場合がほとんどです。売りに出しているところも、町外の見ず知らずの人に売りたいとは思っていません。売却後に近隣から恨まれるようなことはしたくないからです。また、売りに出ているのは、あまりよい農地ではないことがほとんどです。良い農地なら、まずまっさきに近隣の拡大意欲のある農家に話が持ち込まれ、そこで話が終わるからです。ある程度まともな農業ができる農地を手に入れるのは、なかなか難しいものです。
 資金や研修などを経て、農業をはじめるための条件が整っても、農地が取得できずに、足踏みすることもあり得ます。その間の生活費で、参入資金も減少していきます。

家がない

 手頃な農地が見つかっても、住宅のあてが無ければ、許可がでにくいということになります。農地を取得しようとする者の住所地と取得しようとする農地の距離からみて、当該農地を効率的に利用すると認められない場合は、農地法の許可がでません。このため、農地を取得する際には住宅のあてをつけておかないといけないわけです。しかし、そもそも農地のあるところに住宅があるとは限りませんね。家と農地が同時に売りに出れば住むところは手に入りますが、農地だけ売って、家には住み続けるパターンも考えられます。農地の取得と同時に、近隣の宅地を取得し、新築の家を建てる資金のある人はほぼいないでしょうから、農地の取得前に、住むところを確保するということも考えはじめると、困難さは一層上がります。

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