民法改正 不動産賃貸借

民法改正 不動産賃貸借

民法改正 いつから

 「民法の大改正」という話が耳にはいるようになってから、ながい期間が過ぎました。

 この報道に、中学生の時に接した人は、すっかり社会人になり、施行がこれからと知り「いまごろか」と思うのではないでしょうか。

 いよいよ、改正民法が、2017年(平成29年)6月に公布され、改正された民法が適用される日が近づいてきました。
 
 施行日は、2020年(平成32年)4月1日から、ということになっています。
 

改正範囲は幅広い

 新しい民法の改正内容は幅広く、

 ・保証
 ・消滅時効
 ・瑕疵担保責任
 ・定型約款
 ・法定利率
 ・不動産賃貸借契約における敷金の返還や原状回復義務

など、生活ビジネスに影響がありそうな様々な分野が改正されています。

敷金が明文化された

 これまで明文規定がなかった敷金については、裁判例の集積などから解釈がなされていましたが、法律で明文化され分かりやすくなりました。

 敷金は、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」と定義されています。
 また、その返還時期については、賃貸借が終了しかつ明け渡しが完了した時とされ、これまでの判例の考え方が明文化されました。

原状回復義務が明文化された

 賃貸借契約が終了したとき、賃借人が負う原状回復の内容については、民法上の規定はありませんでした。裁判例の積み重ねにより解釈がなされていましたが、民法で明文化されてわかりやすくなりました。改正民法では、「賃借物に損傷が生じた場合は、原則として賃借人は原状回復義務を負うものとし、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないと定められています。家具の設置による床の凹みや、テレビや冷蔵庫の設置により生じる壁の黒ずみなどは、通常損耗にあたります。

賃貸不動産の譲渡されたときの取り扱い

 これまで、裁判例などから、賃貸建物の所有者が変わった場合、特段の事情のない限り、賃貸人の立場も移転するとされてきました。
 改正民法では、この考えを引き継ぎ、建物の所有権が譲渡されると、原則として、賃貸人たる地位も移転することとしました。ただし、賃貸人の地位を前所有者に留保するとの合意があり、不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意がされた場合は、賃貸人の地位は移転しない、という形で明文化されています。

賃貸人が修繕義務を負わない場合

賃貸人の修繕義務を定めた民法606条第1項に、「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要になったときは、この限りでない。」との文言が追加されました。
このただし書により、修繕を要する場合でも、賃借人に故意や過失がある場合には、賃貸人が修繕義務を負わないことが明確になります。

賃貸借の存続期間

 これまで賃貸借契約の最長期間は20年間でしたが、この最長期間が50年間に延長されています。
 もっとも、これまでも、借地借家法により、建物賃貸借については賃貸借期間の上限規制は無いものとされており、建物所有目的の土地賃貸借についても原則として賃貸借期間の上限はありませんでした。この改正の影響があるのは、借地借家法の適用のない土地賃貸借、例えばゴルフ場やソーラーパネルなどに関する土地賃貸借になります。
 

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