不動産屋になる 建築基準法の基礎

不動産屋になる 建築基準法の基礎を知る

建築基準法の目的

 建築基準法は、「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資する」ことを目的とする法律です(建築基準法第1条)。

建築基準法の目次

 建築基準法の目次は、以下のようになっています。

第一章 総則(第一条―第十八条)
第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備(第十九条―第四十一条)
第三章 都市計画区域等における建築物の敷地、構造及び建築設備
 第一節 総則(第四十一条の二・第四十二条)
 第二節 建築物又はその敷地と道路又は壁面線との関係(第四十三条―第四十七条)
 第三節 用途地域(第四十八条―第五十一条)
 第四節 建築物の面積、高さ及び敷地内の空地(第五十二条―第六十条)
 第五節 防火地域(第六十一条―第六十七条の二)
 第六節 美観地区(第六十八条)
 第七節 地区計画等の区域(第六十八条の二―第六十八条の八)
 第八節 都市計画区域以外の区域内の建築物の敷地及び構造(第六十八条の九)
第四章 建築協定(第六十九条―第七十七条)
第五章 建築審査会(第七十八条―第八十三条)
第六章 雑則(第八十四条―第九十七条の四)
第七章 罰則(第九十八条―第百二条)

建築基準法が適用されない建物

 
 建築基準法が適用されない建築物には、主に、

 ・文化財保護法の規定によって指定された建築物
 ・既存不適格建築物

があります。

 既存不適格建築物とは、建築基準法施行の際に存在する(または現に工事中)建物で、規定に適合しない建物です。建築基準法時に既存する建物については仕方ないので、建築基準法適用除外とされ、違法建築物としては扱われないことになっています。不動産屋としては、取り壊して新築する際には、同様の建物は建てられないという点に注意を払う必要があります。

建築確認

 一定の建築物の新築・改築等は、建築確認申請書を提出して、建築主事等の確認を受けることになります。

 建築確認については、建築確認申請時の書類や、検査済証を確認するようにします。検査済証は融資などの際に必要になることあります。依頼者が無くしてしまっている場合は、建築指導課などで、建築計画概要書を閲覧できます。

接道義務

 建築基準法は、都市計画区域内(準都市計画区域内)では、建物を建てる際には、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないとしています。「ただし、建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。」などの例外があります。不動産屋としては、建物を新築できる土地なのかどうかという視点で、道路が建築基準法の道路かどうかを確認することや、接道義務を果たしているかを確認する必要があります。

建ぺい率

 建築基準法は、建築物の敷地について、各地域ごとに、建ぺい率(建築物の建築面積の敷地面積に対する割合)の最高限度を定めています。敷地一杯に建物を建てることはできないようになっています。敷地面積が100㎡、建ぺい率が80%なら、建築面積は80㎡までとなります。
 不動産屋としては、どの程度の建ぺい率で建物が建てられるのかに注意を払う必要があります。

容積率

 建築物の高さを制限するため、容積率(建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合)の最高限度を定めています。敷地面積が100㎡、容積率が200%の場合、延べ床面積は200㎡までということになります。容積率は、用途地域や前面道路の幅員などに影響されます。
 不動産屋としては、どの程度の延べ床面積の建物が建てられるのかに注意を払う必要があります。

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