不動産屋になる 接道義務を知る

不動産屋になる 接道義務を知る

不動産屋になるためには、接道義務という概念を理解しておく必要があります。接道義務を満たしていなければ、原則的に建物を建てられません。購入希望者にとっては、建物を建てられるかどうかは重要な情報です。説明なしに、建築できない土地を売れば、あとからトラブルになります。

建物の敷地は道路に2m以上接する必要がある

 建築基準法第43条は、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と規定しています。これを接道義務といいます。

建物は4m以上の道路に接する必要がある

 接道義務でいう道路とは、建築基準法第42条において、幅員4メートル以上(特定の区域内では6メートル以上)のもので、建築基準法の第42条1~5号、および第42条2項で規定されているものに限られます。見た目が道なら何でもよいというわけではありません。
  

建築基準法第42条2項道路

 建築基準法第42条2項は、

 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(同項の規定により指定された区域内においては、三メートル(特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル)。以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす

としています。

 つまり、幅員4メートル未満の道路では、道路の中心線から2メートル後退させた線を、道路と敷地の境界線とみなすとしています。このみなし道路を「2項道路」として覚えてください。

セットバック

 幅員4メートル未満の道路では、道路の中心線から2メートル後退させた線を、道路と敷地の境界線とみなされます。
 つまり、幅員2メートルの2項道路の敷地であれば、敷地のうち1メートルが道路の幅とみなされます。自分の敷地が道路になって、敷地が後退するイメージです。道路の向かい側の家の敷地も1m後退します。この後退した部分をセットバックといいます。

位置指定道路

 接道義務については、もうひとつ、位置指定道路についても知って置く必要があります。

 位置指定道路は、建築基準法第42条1項5号において、
 
 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

とされています。なお、位置指定道路は、幅員4メートル以上というのは前提です。

 土地所有者が作った幅員4メートル以上の私道で、法律に基づき、行政庁が位置の指定をしたものです。

 このような道路では、人が通行するのに所有者の許可は不要ですが、車両の通行や駐停車は所有者から制限されることがあります。水道管を引き込む際にも、道路を掘削する場合は所有者の許可が必要になります。要するに、道路といっても私道なので、いろいろな制限があり得ます。このような道路にしか接道していない場合は、購入者もそれなりの覚悟が必要ということになりますので、宅建業者としても説明しておかなければなりません。

再建築不可物件

 接道義務を満たしていない場合、原則として、再建築が不可になります。査定の際には、この点を十分に考える必要があります。

接道義務についての確認事項

 不動産屋になった際には、役所調査の際に、接道義務を満たしているかを確認します。

 対象となる土地について、

・対象となる道路が、建築基準法上の道路かどうかを確認
・公道か私道かを確認
・私道の場合は、位置指定の有無を確認。
・セットバックが必要な場合その長さを確認
・道路中心線が確定しているかを確認

といった事柄を念頭に置いて職員から聴き取りをします。

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