不動産屋になる 物件調査とは

不動産屋になる 物件調査とは

 不動産屋になるためにマスターすべきことのひとつに、物件調査があります。
 
 この調査は、売買価格査定のためであり、重要事項説明書作成のための準備でもあります。

 ①売主からのヒアリング
 ②現地調査
 ③法務局調査
 ④役所調査
 ⑤生活関連の調査(上下水道・ガス等)

などから構成されます。
 

①売主からのヒアリング

 売主から物件の瑕疵などを聴き取ります。
 居住中に起きた近隣トラブル、騒音、雨漏り、シロアリ、境界紛争、建物の傾き、悪臭など問題をすべて把握できるようにします。
 リフォームした箇所や、リフォームをした年の情報も、詳しく聴き取ります。リフォーム時の書類が残っていれば、コピーさせてもらいましょう。
 また、権利証もしくは登記識別情報が保管されているか、現物をみせてもらいます。いざ売買が決まった時に、これが見つからないと、予定が狂います。
 固定資産税の納付書に付いている評価通知書も確認します。固定資産税評価額の把握は、査定にも有用ですし、登録免許税の計算に必要です。司法書士の見積りも取れません。
 売主が購入した際の「売買契約書」「重要事項説明書」「間取の図面」などがあればコピーします。デジカメで撮影してもかまいません。これらの書面があれば、転記するだけで済む情報が沢山あり便利です。

②現地調査

 物件の現況を確認をし、写真撮影をします。
 また、前面道路の幅員などを計測します。 
 土地の境界標も確認しましょう。
 周囲を歩いて、嫌悪施設や生活の利便性についても確認しましょう。
 

③法務局調査

 法務局で、登記簿謄本(登記事項証明書)・公図・地積測量図・建物図面・各階平面図などを取得します。
 これで、売主が所有者になっていること、どのような担保権が設定されているかなどの権利関係を確認します。
 高圧線の地役権が設定されている場合などは、地役権図面も取得します。

④役所調査

 
 買主が、家を建てるなどの購入目的を果たせる土地かどうかを確認します。物が建築可能か、あるいはどのような建物なら建築できるかという確認です。
 都市計画課等で、用途地域・容積率・建ぺい率等、都市計画に関する規制を確認します。また、道路管理課等で市町村道としての認定の有無、認定幅員などを確認します。
 建築指導課等で建築基準法上の道路か、建築基準法上のどの種別に該当するか、42条第〇項第〇号道路なのかを確認します。建築基準法上の道路に2m以上接していることが重要です。

 経験がないと、役所の各課をまわっていろいろ聞くというのは、なんとなく気が引けるかもしれませんが、この物件調査は、不動産屋は皆していることですし、不動産鑑定士もしますし、担保評価のために銀行員や信用金庫の職員、それらの委託を受けた調査会社などもしています。役所にしてみれば、業者が来るのは日常ですので、変に遠慮する必要はありません。

⑤生活関連の調査(上下水道・ガス等)

 水道局で上下水道を確認。水道配管図を取得します。ガス会社で配管図を確認します。
 役所調査でもそうですが、毎日のように、不動産業者等が調査に来てますので、向こうは慣れたものです。

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