不動産屋になる 価格査定

不動産屋になる 価格査定

査定価格を出す

 査定価格とは、「その価格で市場に出した場合には、おおむね3ヶ月以内に成約するであろう価格」のことです。
 不動産の売却仲介の依頼があった際には、まずは現地を調査した上で査定価格を算出し、売主と協議して売出価格を決めます。適切な査定評価により実際に購入希望者が現れるような価格設定をして、その価格で売りに出せば、ほぼ売れます。それで、報酬確保となります。
 もっとも、査定価格と売出価格が必ず一致するというわけではありません。売主からは、「最初はもっと高く売り出してほしい」ということは多々あります。
 価格が高すぎると売れなくなりますし、安すぎると売主を損させてしまいますし、売り依頼自体が取り消される可能性もありますので、しっかりと評価する必要があります。
 
 宅建業者は、不動産流通センターの査定価格マニュアルなどを用いて算出します。難しそうに思える査定評価ですが、一般の戸建住宅などでは、それほど難しいことはありません。特殊な施設を扱うことになった場合は、経験のある同業者や専門家等に相談してみればよいことです。地元の相場さえわかればよいのですから、毎日、地元の不動産の売出価格や成約事例等をみていると、すぐに相場が分かるようになります。

査定方式

 
 査定評価はマニュアルに従って行いますが、不動産屋になるには、査定評価の原理を理解しておくことが大切です。

 査定方式には、

 ①原価法
 
 ②取引事例比較方式

 ③収益方式

の3つがあります。 

①原価法

 建物を新築する場合の価格(再調達原価)を求め、そこから経過年数に応じた減価修正を行い、現在の価格を求める方法です。中古の戸建て住宅の査定に適しています。

 一般的な中古住宅であれば、建物は、原価方式での査定が基本です。もっとも、建物にまだ相当な価値がある場合は、取引事例比較方式でも算出してみて、原価法で算出した価格と比較して見るなどしながら、補正要素をじっくり考えてみる必要があります。

国税庁建築単価 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf
国税庁 耐用年数表 https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

②取引事例比較方式

 対象となる不動産と類似した取引事例を探し、地域要員や個別要員の比較を行った上で、㎡あたりの単価を求める方法です。土地やマンションの査定に適しています。

 土地であれば、近隣の取引事例から1㎡あたりの価格を求め、それに面積を乗じるということになります。
 つまり、単純化していえば、

  査定価格 = ㎡あたりの単価 × 土地面積(㎡) 

ということです。

 実際には、これに土地の形状などの補正要素を検討して修正を行います。例えば、事例地より形状が良いので10%プラスするとか、事例地より形状が悪いので10%マイナスする、といったことです。

 成約事例はレインズ等から収集できます。もっとも、成約事例が相場から外れていることもありますので、事例地の選定には注意が必要です。

 路線価 × 土地面積(㎡)でも計算してみるなどして、そこから大きく乖離しているようであれば事情をよく検討するなどして、相場を外さないように気をつけます。

 あまり適切な近隣の成約事例がないが、成約はしていない売出し物件はある場合、売出中の業者に電話をして、引き合い状況などを確認するなどしていけば、適切なところが見えてくることもあります。

③収益方式

 不動産から生み出される収益に着目する方法です。収益を還元利回りで割り戻すことにより収益からみた不動産の価値を求める方法です。賃料設定が可能な物件や地域であれば、戸建て住宅でも適用できます。

 単純化していえば、
  
 評価額=1年間の純利益÷還元利回り

ということにになります。実際には、補正要素を検討して修正を行います。

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