売買仲介の実務フロー(買主側)

売買仲介の実務フロー(買主側)

 売買仲介の実務の基本的な流れは、以下のようになります。
  

買主(客付)側の場合

①レインズ等で物件を探しお客さんに紹介する

②お客さんを現地案内する

③買受申込を受ける/諸費用等の説明

④住宅ローンの仮審査

⑤契約日時の設定
 

⑥重要事項の説明
 

⑦売買契約の締結
 

⑧住宅ローンの本審査

⑨融資 → 決済

①レインズ等で物件を探しお客さんに紹介する

 物件購入の相談があれば、希望条件をヒアリングし、レインズや不動産情報サイトを検索して、希望に合う物件を探します。

 最初の相談の段階で、勤務先・年収・勤続年数や自己資金などを確認し、現実的な購入能力があるかを把握しておきます。現実的な購入能力のある方であれば、良い物件が市場に出るたびに、ご連絡するなどします。

②お客さんを現地案内する

 現在居住中の物件の場合は、内覧には日時を調整する必要があります。 

③買受申込を受ける/諸費用等の説明

 お客さんが購入意思を示した場合は買受申込書を書いてもらいます。
 諸費用などの概算も説明したうえで、購入意思を確認しましょう。

④住宅ローンの仮審査

 
 お客さんに住宅ローンの仮審査を受けてもらいます。
 

⑤契約日時の設定

 
 仮審査が通り、融資を受けられることが分かったら、売主側の宅建業者と売買契約の日時の調整をします。

 所属する協会から定型的な書式がダウンロードできます、

⑥重要事項の説明

 
 売買契約の前に、重要事項説明書の説明を済ませます。説明が完了したら、重要事項説明書に、買主に署名押印をしてもらいます。

 重要事項と売買契約書は内容が重なるところがあり、整合性を取る必要がありますので、どちらか一方が作成したほうが効率的です。
重要事項説明書は、売主側(元付側)業者が作成することが多いですが、明確な慣習はありませんので、売主業者と事前に協議して確認しましょう。

 ・重説を売主業者が作り、売主業者が買主に説明する
 ・重説を売主業者が作り、買主業者が買主に説明する
 ・重説を買主業者が作り、売主業者が買主に説明する
 ・重説を買主業者が作り、買主業者が買主に説明する

どれでも問題ありません。いずれにしても、双方業者の宅建士に責任が生じます。

⑦売買契約の締結

 
 売主・買主が契約書に署名捺印し、買主は売主に手付金を交付します。

 売買契約書は、売主側(元付側)業者が作成しても、買主側(客付側)業者が作成しても問題ありませんが、重要事項説明書を作成する際に同時に作成したほうが効率的です。いずれにせよ、作成側は、相手業者に事前にFAXして、内容を事前に確認してもらいましょう。

⑧住宅ローンの本審査

 
 売買契約が完了したらすぐに、住宅ローンの本審査を受けます。

⑨融資 → 決済

 
 住宅ローンの本審査を経て、買主が融資を受けます。
 売主・買主・金融機関・司法書士が集まり、買主が売主に代金を支払って、決済します。
 なお、買主が住宅ローンを利用しない場合は、売買契約と決済は同時に行えます。

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